RDL 29/2026 y RDL 28/2026: Qué Cambia en el Alquiler para Propietarios (Renta, Prórrogas y Contratos)
Actualizado: hace 10 horas
Respuesta corta: el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026) limita la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027 (sin subida si la renta supera el índice de referencia de precios; en los demás casos, máximo un 2 % salvo nuevo pacto), crea una prórroga extraordinaria de hasta dos años a petición del inquilino y cambia varias reglas de la LAU (desistimiento sin indemnización, vivienda temporal, fianza, documento de finalización). El Real Decreto-ley 28/2026 entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026: prórrogas tácitas de 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), preaviso de 6 meses e indemnización si el propietario no renueva. Los dos están pendientes de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso. Si no se convalidan, quedan derogados.
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Aviso: resumen informativo basado en los textos publicados en el BOE (RDL 29/2026, BOE-A-2026-20823; RDL 28/2026, BOE-A-2026-20822) y en el texto consolidado de la LAU, consultados el 20 de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico. La situación puede cambiar en pocas semanas: consulta boe.es o a un profesional antes de decidir.
Calendario: qué entra en vigor y cuándo
Fecha | Qué pasa | Norma |
|---|---|---|
2 de octubre de 2026 | El Pleno del Congreso deroga los decretos anteriores (RDL 26/2026 y 27/2026) | Resolución publicada en el BOE |
8 de octubre de 2026 | Entra en vigor el RDL 29/2026: cambios en la LAU, límite a la actualización de la renta y prórroga extraordinaria | RDL 29/2026 |
Hasta mediados de noviembre de 2026 | Plazo de 30 días para que la Diputación Permanente convalide o derogue cada decreto (art. 86 de la Constitución) | — |
15 de noviembre de 2026 | Entraría en vigor el RDL 28/2026: nuevo art. 10 LAU (prórrogas de 5/7 años e indemnización por no renovar) | RDL 28/2026 |
31 de diciembre de 2027 | Fin del límite extraordinario a la actualización de la renta | RDL 29/2026, DF 6.ª |
Según la prensa, la votación en la Diputación Permanente está prevista hacia el 12 de noviembre y el apoyo al RDL 28/2026 es más incierto que el del RDL 29/2026. Una derogación no tiene efectos retroactivos: lo ocurrido mientras estuvo en vigor se mantiene.
RDL 29/2026: lo que ya está en vigor
1. Límite a la subida de la renta hasta el 31/12/2027
Si la renta de tu contrato debe actualizarse entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 (disposición final sexta):
Si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia: no se aplica ninguna subida.
En los demás casos: la subida será la que pactéis de nuevo; sin nuevo pacto, como máximo un 2 %.
Fuera de ese periodo sigue la regla general del art. 18 LAU: sin pacto expreso no hay actualización, y con pacto el incremento no puede superar el índice IRAV del INE.
2. Prórroga extraordinaria de hasta dos años
En contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre de 2026 cuya prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 (o que terminen la prórroga tácita), el inquilino al corriente de pago durante los ocho meses anteriores puede pedir una prórroga por plazos anuales de hasta dos años más, con las mismas condiciones (disposición final quinta). El propietario debe aceptarla salvo que:
pactéis otras condiciones o firméis un nuevo contrato;
comuniques en plazo la necesidad de la vivienda para ti o tus familiares (art. 9.3 LAU), aunque no figure en el contrato, si la necesidad es real y acreditada;
renovéis con una renta al menos un 5 % inferior.
3. Cambios en la LAU
Tema | Regla vigente | Artículo LAU |
|---|---|---|
Desistimiento del inquilino | Tras 6 meses, con 30 días de preaviso, sin indemnización | Art. 11 |
Vivienda temporal | Más de 31 días y, como regla, máximo 12 meses, con causa; si se supera sin causa o se encadenan más de dos contratos, pasa a vivienda habitual | Art. 9 bis |
Gastos de gestión y formalización | Nunca a cargo del inquilino | Art. 20.2 |
Garantías | Prohibido exigir seguro de impago; garantía adicional máximo 2 mensualidades (1 en temporal) | Art. 36.5 |
Fin del contrato | Documento de finalización firmado por ambas partes con el estado de la vivienda | Art. 36.7 |
Tanteo y retracto | El inquilino no puede renunciar a él | Art. 25.8 |
RDL 28/2026: lo que cambiaría desde el 15 de noviembre
Si se convalida, el nuevo art. 10.1 LAU establece que, cumplidos 5 años (7 si el propietario es persona jurídica):
El propietario que no quiera prorrogar debe avisar con 6 meses de antelación (antes, 4). El inquilino, con 2 meses.
Sin aviso, el contrato se prorroga por plazos sucesivos de 5 años (7 si es persona jurídica), en lugar de anuales hasta 3 años.
Si el propietario no renueva, debe indemnizar al inquilino con la mayor de estas cantidades: 12 mensualidades calculadas con el valor superior del índice estatal de referencia para esa vivienda, o una mensualidad por cada año de residencia. Si no hay valor de referencia, se usa la renta vigente.
No hay indemnización, entre otros casos, si el propietario persona física necesita la vivienda para sí o familiares hasta segundo grado, si el inquilino no ha vivido en ella más de 6 de los últimos 12 meses sin causa justificada, si tiene otra vivienda disponible en el mismo municipio, si firmáis un nuevo contrato o si rechaza una oferta de nuevo contrato de al menos 5 años (7) con renta conforme al art. 17.6. Estos motivos deben figurar por escrito en el preaviso.
Transición: se aplica a los vencimientos posteriores al 15 de noviembre. Si en esa fecha quedan menos de 6 meses para el vencimiento, basta un preaviso de 4 meses. Las comunicaciones de no renovación ya hechas válidamente antes de su publicación conservan su eficacia y no generan indemnización. Los contratos que ya están en la prórroga anual del art. 10.1 anterior la terminan con la regla antigua.
Qué hacer ahora si eres propietario
Haz inventario de fechas: para cada contrato, fecha de firma, próxima actualización de renta y fin de la prórroga obligatoria o tácita.
Revisa las actualizaciones hasta finales de 2027: comprueba si tu renta supera el índice de referencia (sin subida) o si aplica el máximo del 2 % sin nuevo pacto.
Si piensas no renovar un contrato que vence pronto, consulta a un profesional antes del 15 de noviembre: el preaviso y la indemnización pueden cambiar según la fecha.
Actualiza tus modelos: usa nuestro modelo de contrato 2026 y la checklist de inventario de entrada y salida para el documento de finalización.
Sigue la convalidación en boe.es a mediados de noviembre.
Si quieres recuperar el piso para ti o tu familia, lee también ¿puedo recuperar mi piso alquilado por necesidad?. El RDL 29/2026 también cambia impuestos locales: lo explicamos en nuestra guía del IBI 2026.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir la renta con el IPC en 2026 o 2027?
Hasta el 31 de diciembre de 2027, no libremente: si la renta supera el índice de referencia no hay subida, y en los demás casos el máximo es un 2 % salvo nuevo acuerdo con el inquilino (RDL 29/2026, DF 6.ª), mientras el decreto siga en vigor.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida los decretos?
Quedarían derogados desde ese momento, sin efectos retroactivos, y volvería la redacción anterior de la LAU. Lo aplicado mientras estuvieron en vigor se mantiene.
¿La prórroga extraordinaria de dos años es automática?
No. Debe pedirla el inquilino, que tiene que estar al corriente de pago durante los ocho meses anteriores.
¿Afecta a los alquileres de temporada?
Sí. El RDL 29/2026 crea el régimen de vivienda temporal (art. 9 bis LAU): más de 31 días, como regla máximo 12 meses y con causa justificada. Los contratos de temporada firmados antes del 8 de octubre siguen su régimen anterior (disposición transitoria octava de la LAU).
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Fuentes: BOE, Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), disposiciones finales quinta y sexta y art. 3; Real Decreto-ley 28/2026 (BOE-A-2026-20822), artículo único, disposición adicional primera, disposición transitoria única y disposición final segunda; LAU, texto consolidado. Consultados el 20 de octubre de 2026.