IBI 2025: definición, cálculo y cómo pagar este impuesto

¿Qué es el IBI y por qué es tan importante en España?

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal obligatorio que grava la propiedad de cualquier inmueble: viviendas, locales comerciales, garajes, trasteros y terrenos. Gestionado por los ayuntamientos, constituye una de las principales fuentes de financiación de los servicios municipales y es, junto con el IRPF y el IVA, uno de los impuestos más relevantes para los propietarios en España.

En 2025, el IBI mantiene su estructura básica pero incorpora novedades significativas derivadas de la revisión catastral, las actualizaciones de coeficientes aprobadas en los Presupuestos Generales del Estado y los cambios introducidos por la Ley de Vivienda. Todo propietario debe conocer cómo se calcula, cuándo se paga y qué bonificaciones puede solicitar para optimizar su carga fiscal.

¿Quién tiene que pagar el IBI?

El sujeto pasivo del IBI es el propietario del inmueble a fecha 1 de enero del ejercicio fiscal. Esto significa que si vendes una vivienda en febrero de 2025, serás tú quien deba abonar el IBI de todo el año 2025, salvo pacto en contrario con el comprador.

En la práctica habitual de compraventas inmobiliarias, es frecuente que las partes acuerden un prorrateo del IBI en función de los días que cada uno ha sido propietario durante el año. Este acuerdo suele formalizarse en la escritura de compraventa, aunque no es obligatorio por ley.

En el caso de alquileres, el propietario es quien paga el IBI al ayuntamiento. Sin embargo, algunos contratos de arrendamiento incluyen cláusulas que repercuten total o parcialmente este impuesto al inquilino. La legalidad de esta práctica depende de cómo esté redactada la cláusula y del tipo de arrendamiento.

¿Cómo se calcula el IBI en 2025?

El cálculo del IBI se basa en dos elementos fundamentales: el valor catastral del inmueble y el tipo impositivo aplicado por el ayuntamiento correspondiente.

El valor catastral

El valor catastral es una valoración administrativa del inmueble realizada por la Dirección General del Catastro. Incluye el valor del suelo y el de la construcción, y se determina considerando factores como la ubicación, la superficie, la antigüedad, el estado de conservación y las características constructivas.

El valor catastral se revisa periódicamente mediante ponencias de valores que afectan a municipios completos. En 2025, varios municipios están experimentando revisiones que pueden suponer incrementos significativos. Además, los Presupuestos Generales del Estado pueden establecer coeficientes de actualización anuales que modifican el valor catastral de forma generalizada.

El tipo impositivo

Cada ayuntamiento fija su propio tipo impositivo dentro de los márgenes establecidos por la ley:

• Inmuebles urbanos: tipo mínimo del 0,4% y máximo del 1,10%

• Inmuebles rústicos: tipo mínimo del 0,3% y máximo del 0,90%

• Inmuebles de características especiales (BICE): tipo máximo del 1,30%

La diferencia entre municipios puede ser muy notable. Por ejemplo, una vivienda con el mismo valor catastral puede pagar el doble de IBI en un municipio que en otro, dependiendo del tipo impositivo aprobado.

La fórmula de cálculo

La fórmula básica es sencilla:

Cuota IBI = Valor catastral × Tipo impositivo

Ejemplo práctico: una vivienda con valor catastral de 120.000 € en un municipio con tipo impositivo del 0,65%:

Cuota IBI = 120.000 × 0,0065 = 780 €/año

A esta cuota íntegra pueden aplicarse las bonificaciones y recargos que correspondan, resultando la cuota líquida final a pagar.

Novedades del IBI en 2025

El ejercicio 2025 trae varias novedades relevantes para los propietarios de inmuebles en España:

Actualización de valores catastrales: Los Presupuestos Generales del Estado han aprobado coeficientes de actualización que afectan a los valores catastrales de inmuebles en municipios que no han realizado revisión catastral reciente. Esto puede suponer incrementos del 2% al 5% en la base imponible.

Recargo por viviendas vacías: La Ley de Vivienda permite a los ayuntamientos aplicar un recargo de hasta el 150% sobre la cuota del IBI para viviendas que lleven más de 2 años desocupadas sin causa justificada. En 2025, cada vez más municipios están implementando este recargo.

Bonificaciones por eficiencia energética: Algunos ayuntamientos han introducido o ampliado bonificaciones para inmuebles con certificación energética A o B, que pueden alcanzar hasta un 20% de descuento en la cuota.

Bonificaciones por instalación de placas solares: La instalación de sistemas de autoconsumo fotovoltaico puede generar bonificaciones del 25% al 50% del IBI durante varios años, dependiendo del municipio.

Bonificaciones y exenciones del IBI

La normativa estatal y las ordenanzas municipales contemplan diversas bonificaciones y exenciones que pueden reducir significativamente la cuota del IBI:

Bonificaciones obligatorias

• Viviendas de protección oficial (VPO): Bonificación del 50% durante los 3 primeros años desde la calificación definitiva, prorrogable por el ayuntamiento

• Inmuebles con actividad económica cooperativa: Bonificación del 95%

• Inmuebles rústicos de cooperativas agrarias: Bonificación del 95%

Bonificaciones potestativas (dependen del ayuntamiento)

• Familias numerosas: Bonificación de hasta el 90%, generalmente proporcional al número de hijos

• Obras de especial interés: Hasta el 50% durante la ejecución de obras

• Eficiencia energética: Hasta el 20% por certificación energética alta

• Placas solares: Hasta el 50% durante 3-5 años tras la instalación

• Vivienda habitual con renta baja: Bonificación variable según ingresos

Exenciones

Están exentos del IBI los inmuebles propiedad del Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos, los bienes de la Iglesia Católica destinados al culto, los de la Cruz Roja, las embajadas y consulados, y los inmuebles declarados patrimonio histórico que cumplan determinados requisitos.

¿Cuándo y cómo se paga el IBI?

El periodo de pago del IBI lo establece cada ayuntamiento y varía significativamente de un municipio a otro. En la mayoría de los casos, el plazo de pago voluntario se sitúa entre los meses de abril y noviembre.

Formas de pago habituales:

• Domiciliación bancaria: La opción más cómoda. Muchos ayuntamientos ofrecen un descuento adicional del 2-5% por domiciliar el recibo

• Pago fraccionado: Numerosos municipios permiten dividir el pago en 2, 4 o hasta 12 mensualidades sin intereses

• Oficinas de recaudación: Pago presencial en las oficinas del ayuntamiento o del organismo de recaudación provincial

• Pago online: A través de las sedes electrónicas municipales o las plataformas de pago autorizadas

• Entidades bancarias: Presentando el recibo en oficinas bancarias colaboradoras

Si no se abona en periodo voluntario, se inicia la vía ejecutiva con recargos del 5%, 10% o 20% más intereses de demora, dependiendo del momento del pago.

El recargo por vivienda desocupada: la gran novedad

Una de las medidas más impactantes de la Ley de Vivienda es la posibilidad de que los ayuntamientos apliquen recargos progresivos sobre el IBI de viviendas vacías:

• Más de 2 años vacía: Recargo de hasta el 50% de la cuota

• Más de 3 años vacía: Recargo de hasta el 100%

• En zona tensionada: Recargo adicional de hasta el 50% (acumulable, hasta un total del 150%)

Se consideran causas justificadas de desocupación: el traslado temporal por motivos laborales o de salud, la segunda residencia con un máximo de 4 años de desocupación, que la vivienda esté en venta o alquiler activo (acreditado documentalmente), o que esté pendiente de obras de rehabilitación.

Los ayuntamientos de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Bilbao, entre otros, ya han aprobado o están tramitando ordenanzas para implementar estos recargos en 2025.

IBI y compraventa de inmuebles: ¿quién paga?

En una operación de compraventa, la regla legal es clara: paga el IBI quien sea propietario el 1 de enero. Sin embargo, el Tribunal Supremo (sentencia de 15 de junio de 2016) estableció que, salvo pacto en contrario, el comprador puede repercutir al vendedor la parte proporcional del impuesto correspondiente al periodo posterior a la transmisión.

La práctica más habitual es incluir una cláusula de prorrateo en la escritura. Por ejemplo, si la venta se formaliza el 1 de julio y el IBI anual es de 900 €:

• Vendedor paga: 900 × (181/365) = 446,30 € (1 enero - 30 junio)

• Comprador paga: 900 × (184/365) = 453,70 € (1 julio - 31 diciembre)

¿Cómo reclamar el IBI si crees que es excesivo?

Si consideras que tu IBI es demasiado alto, tienes varias vías de reclamación:

1. Revisar el valor catastral: Puedes consultar el valor catastral de tu inmueble en la Sede Electrónica del Catastro (sedecatastro.gob.es) y verificar que los datos (superficie, uso, antigüedad) son correctos. Si hay errores, puedes solicitar una subsanación de discrepancias.

2. Recurso contra la ponencia de valores: Cuando se aprueba una nueva ponencia de valores que incrementa significativamente el valor catastral, puedes impugnarla ante el Tribunal Económico-Administrativo en el plazo de un mes desde la notificación.

3. Solicitar la tasación pericial contradictoria: Si no estás de acuerdo con la valoración catastral, puedes solicitar una tasación pericial contradictoria a tu costa. Si el valor resultante es inferior al catastral, se modifica el valor.

4. Reclamación ante el ayuntamiento: Si el recibo contiene errores en los datos del inmueble o del titular, puedes presentar un recurso de reposición ante el ayuntamiento en el plazo de un mes desde la recepción del recibo.

IBI en las principales ciudades de España (2025)

Los tipos impositivos varían enormemente entre municipios. Estos son los datos aproximados para las principales ciudades en 2025:

• Madrid: Tipo del 0,456% (uno de los más bajos de las grandes ciudades)

• Barcelona: Tipo del 0,66% (medio-alto)

• Valencia: Tipo del 0,793% (alto)

• Sevilla: Tipo del 0,7286% (alto)

• Bilbao: Tipo del 0,214% (el más bajo de las grandes ciudades)

• Málaga: Tipo del 0,7208% (alto)

• Zaragoza: Tipo del 0,4886% (medio)

Estas diferencias, combinadas con las variaciones en los valores catastrales, hacen que el IBI efectivo varíe enormemente. Una vivienda similar puede pagar 300 € al año en Bilbao y más de 1.200 € en Valencia.

Preguntas frecuentes sobre el IBI en 2025

¿El IBI se puede deducir en la declaración de la renta?

Para vivienda habitual, el IBI no es deducible en el IRPF en la mayoría de comunidades autónomas. Sin embargo, para inmuebles alquilados, el IBI sí es un gasto deducible del rendimiento del capital inmobiliario. Los propietarios que declaran ingresos por alquiler pueden descontar el IBI pagado de sus rendimientos netos.

¿Qué pasa si no pago el IBI?

El impago del IBI genera recargos e intereses de demora. Si persiste, el ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio que puede llegar al embargo de cuentas bancarias, salarios o incluso del propio inmueble. La deuda por IBI prescribe a los 4 años desde el último día del plazo de pago voluntario.

¿Los garajes y trasteros pagan IBI por separado?

Depende de cómo estén registrados en el Catastro. Si el garaje o trastero tiene referencia catastral propia (independiente de la vivienda), pagará su propio recibo de IBI. Si están incluidos como anejos de la vivienda en la misma referencia catastral, el IBI se integra en un único recibo.

¿Los pisos turísticos tienen un IBI diferente?

La calificación catastral de un inmueble como uso turístico puede implicar un tipo impositivo más alto en algunos municipios. Además, los pisos turísticos en zonas tensionadas pueden estar sujetos al recargo por vivienda vacía si no están ocupados de forma permanente y no cumplen los requisitos de actividad económica.

¿Puedo fraccionar el pago del IBI?

Sí. La mayoría de ayuntamientos ofrecen planes de fraccionamiento sin intereses para el pago del IBI. Normalmente, debes solicitarlo antes del inicio del periodo de pago voluntario. Consulta las condiciones específicas en la web de tu ayuntamiento o en el organismo de recaudación provincial.

¿El IBI sube todos los años?

No necesariamente. El IBI puede subir por tres motivos: actualización del valor catastral mediante coeficientes estatales, revisión catastral del municipio (cada 10-15 años), o aumento del tipo impositivo por el ayuntamiento. Si ninguno de estos factores cambia, la cuota se mantiene estable.

Conclusión

El IBI es un impuesto ineludible para cualquier propietario de inmuebles en España, y en 2025 presenta novedades significativas como los recargos por viviendas vacías, las bonificaciones por eficiencia energética y la progresiva revisión de valores catastrales. Conocer su funcionamiento, aprovechar las bonificaciones disponibles y planificar su pago fraccionado son estrategias clave para optimizar tu carga fiscal como propietario.

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