¿Se Puede Echar a un Inquilino por Necesitar el Piso? Guía Actualizada 2026
Actualizado: hace 4 horas
Actualizado en octubre de 2026. Información general, no asesoramiento jurídico. Fuente: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), texto consolidado del BOE.
Respuesta corta: Sí, pero solo en un caso concreto. Según el artículo 9.3 de la LAU, un propietario persona física puede recuperar la vivienda alquilada antes de que se cumpla la duración mínima del contrato si: (1) ha pasado el primer año de contrato; (2) el contrato recoge de forma expresa que el arrendador podría necesitar la vivienda para él, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o su cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad; y (3) avisa al inquilino con al menos dos meses de antelación, explicando la causa. Si no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes, el inquilino puede pedir volver o recibir una indemnización.
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El marco legal: duración mínima y prórroga obligatoria
En los alquileres de vivienda habitual, el contrato se prorroga obligatoriamente cada año hasta los cinco años, o siete si el arrendador es una persona jurídica, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere renovar (art. 9.1 LAU). Durante ese plazo el propietario no puede dar por terminado el contrato sin más. La recuperación por necesidad del artículo 9.3 es la excepción.
Requisitos para recuperar la vivienda por necesidad (art. 9.3 LAU)
Requisito | Qué exige la ley |
|---|---|
Tipo de arrendador | Persona física (no sociedades) |
Momento | Una vez transcurrido el primer año de contrato |
Cláusula | Que al firmar el contrato se hiciera constar de forma expresa la posible necesidad |
Beneficiarios | El propio arrendador, familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción (padres, hijos) o el cónyuge en caso de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad |
Destino | Vivienda permanente |
Comunicación | Avisar al inquilino especificando la causa, al menos dos meses antes de la fecha en que se necesite la vivienda |
Ocupación | Ocuparla en un plazo de tres meses desde la extinción del contrato o el desalojo |
La cláusula debe estar en el contrato
Esta exigencia se introdujo con el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que modificó el artículo 9 de la LAU. No la introdujo la Ley de Vivienda de 2023. En los contratos firmados antes de esa reforma hay que estar a su régimen transitorio, así que revisa con un abogado qué norma se aplica a tu contrato.
Paso a paso
Revisa el contrato: comprueba la fecha, que eres persona física y que existe la cláusula expresa de necesidad.
Confirma que ha pasado el primer año.
Comunica la necesidad por un medio fehaciente (por ejemplo, burofax con certificación de contenido), indicando la causa concreta y quién ocupará la vivienda.
Respeta el preaviso mínimo de dos meses. Pasado ese plazo, el inquilino debe entregar la vivienda, salvo que acordéis otra cosa.
Si el inquilino no se va, el propietario tendrá que acudir a los tribunales. No cambies la cerradura ni cortes suministros.
Ocupa la vivienda en tres meses y guarda pruebas (empadronamiento, suministros).
¿Qué pasa si el propietario no ocupa la vivienda?
Si en los tres meses siguientes a la extinción del contrato o al desalojo ni el arrendador ni el familiar indicado ocupan la vivienda, el inquilino puede elegir, en un plazo de 30 días, entre:
volver a la vivienda por un nuevo período de hasta cinco años, con las mismas condiciones, y que se le indemnicen los gastos del desalojo; o
recibir una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que quedara hasta completar cinco años.
Esto no se aplica si la vivienda no se ocupó por causa de fuerza mayor.
Necesidad y prórroga extraordinaria en zonas tensionadas
En las zonas de mercado residencial tensionado, el inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta tres años al terminar la prórroga obligatoria o tácita. El propietario debe aceptarla salvo en algunos supuestos, entre ellos haber comunicado la necesidad de ocupar la vivienda en los plazos y condiciones del artículo 9.3 (art. 10.3 LAU).
Cambios normativos en curso (octubre de 2026)
La LAU se está modificando ahora mismo mediante reales decretos-leyes. Según el BOE, el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, modifica el artículo 10 (prórroga del contrato) con efectos desde el 15 de noviembre de 2026, y el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, añade un apartado 4 al artículo 9 sobre arrendamientos de vivienda temporal. Un decreto anterior, el RDL 26/2026, fue derogado por el Congreso. El artículo 9.3 no ha cambiado, pero revisa el estado de estas normas antes de actuar.
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Preguntas frecuentes
¿Puede una sociedad recuperar la vivienda por necesidad?
No. El artículo 9.3 solo se aplica cuando el arrendador es persona física.
¿Puedo recuperar el piso para un hermano?
No por esta vía. La ley solo incluye al arrendador, a sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción y al cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad con sentencia firme.
¿Con cuánta antelación tengo que avisar?
Al menos dos meses antes de la fecha en que se vaya a necesitar la vivienda, especificando la causa.
¿Y si el contrato no incluye la cláusula de necesidad?
En los contratos sujetos a la redacción actual del artículo 9.3, sin cláusula expresa no se puede usar esta vía durante el período de prórroga obligatoria.
¿Qué ocurre si no ocupo la vivienda después?
El inquilino puede elegir entre volver por hasta cinco años (con indemnización de gastos) o recibir una mensualidad por cada año que faltara hasta cinco.
Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado BOE (última actualización 07/10/2026): arts. 9 y 10; Real Decreto-ley 7/2019; Reales Decretos-leyes 26/2026, 28/2026 y 29/2026 según las notas del BOE. Actualizado en octubre de 2026.
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Plan | Unidades alquilables | Precio (sin IVA) |
|---|---|---|
Free | Hasta 5 | 0 € (sin tarjeta) |
Starter | Hasta 10 | 45 €/mes |
Growth | De 11 a 25 | 69 €/mes |
Pro | Hasta 400 | 110 €/mes + 1,50 € por unidad adicional de 101 a 400 (máximo 560 €/mes) |
Enterprise | De 401 a 1.000 | 1.110 €/mes |
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