Qué es el TIR de un piso alquilado y cómo se calcula
Actualizado: hace 2 horas
Si inviertes en vivienda para alquilar, la TIR (tasa interna de retorno) te dice qué rentabilidad anual obtienes teniendo en cuenta todos los flujos de caja de la inversión: lo que pagas al comprar, las rentas netas de cada año y lo que recuperas al vender. En esta guía explicamos cómo se calcula con un ejemplo paso a paso y en qué se diferencia de la rentabilidad anual compuesta (CAGR), con la que a menudo se confunde.
Respuesta corta: la TIR es la tasa de descuento que hace que el valor actual neto (VAN) de todos los flujos de caja sea cero. Se calcula con los flujos de cada año (compra y gastos en negativo; rentas netas y venta en positivo) y se resuelve por aproximación, por ejemplo con la función TIR de Excel o Google Sheets.
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¿Qué es la TIR?
La TIR es el tipo de interés anual que iguala el valor actual de los ingresos futuros de una inversión con lo que has invertido. Matemáticamente, es la tasa que cumple:
0 = FC0 + FC1 / (1 + TIR) + FC2 / (1 + TIR)^2 + … + FCn / (1 + TIR)^n
Donde FC0 es el desembolso inicial (negativo) y FC1 a FCn son los flujos netos de cada año, incluido en el último año el importe neto de la venta. No hay una fórmula directa para despejarla: se calcula por tanteo o con una hoja de cálculo.
TIR y rentabilidad anual compuesta (CAGR): no son lo mismo
La rentabilidad anual compuesta (CAGR, por sus siglas en inglés) solo compara el valor inicial con el valor final:
CAGR = (valor final / valor inicial)^(1/n) − 1
Mide cuánto se ha revalorizado el piso al año, pero ignora las rentas cobradas durante esos años. Ejemplo ilustrativo: compras un piso por 200.000 € y 10 años después vale 240.000 €. La rentabilidad anual compuesta de la revalorización es (240.000 / 200.000)^(1/10) − 1 = 1,84 % anual.
Nota de corrección: una versión anterior de esta guía presentaba esta fórmula como si fuera la TIR, y además su ejemplo estaba mal calculado: (150.000 / 200.000)^(1/20) − 1 da −1,43 %, no 4,56 %. Esa fórmula no es una TIR porque no incluye las rentas.
Ejemplo de TIR de un piso alquilado (cifras ilustrativas)
Supuestos (ilustrativos, antes de impuestos y sin hipoteca):
Precio de compra: 200.000 €, más 20.000 € de gastos de compra (impuestos, notaría, registro, pequeña reforma). Desembolso inicial: 220.000 €.
Alquiler: 1.000 €/mes, es decir, 12.000 € al año.
Gastos anuales del propietario (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y algún mes vacío): 3.000 €. Flujo neto anual: 9.000 €.
Venta al final del año 10 por 240.000 € netos de gastos de venta.
Año | Flujo de caja |
|---|---|
0 | −220.000 € |
1 a 9 | +9.000 € cada año |
10 | +249.000 € (9.000 € de rentas netas + 240.000 € de la venta) |
Con estos flujos, la TIR es aproximadamente del 4,82 % anual. Comprobación: si descontamos los mismos flujos al 5 %, el VAN sale negativo (unos −3.165 €), lo que confirma que la TIR está algo por debajo del 5 %.
En una hoja de cálculo basta con poner los 11 flujos en una columna (por ejemplo, de B2 a B12) y escribir =TIR(B2:B12).
Fíjate en la diferencia: la revalorización sola da un 1,84 % anual, pero al sumar las rentas netas la TIR sube al 4,82 %. Si en el mismo ejemplo vendieras por 200.000 € en lugar de 240.000 €, la TIR bajaría a aproximadamente un 3,31 %.
Factores que influyen en la TIR
Precio de compra y gastos asociados a la compra.
Renta mensual y meses sin inquilino.
Gastos recurrentes del propietario: IBI, comunidad, seguros, mantenimiento y derramas.
Precio de venta y gastos de venta.
Plazo de la inversión y momento en que se cobra cada flujo.
Financiación e impuestos: con hipoteca y después de impuestos, la TIR del capital propio será distinta.
TIR y VAN
El VAN (valor actual neto) descuenta los flujos de caja a una tasa que tú eliges, normalmente la rentabilidad que exiges o la de una alternativa de inversión. La relación es directa: la TIR es la tasa a la que el VAN es cero. Si la TIR es mayor que tu tasa de descuento, el VAN a esa tasa es positivo; si es menor, es negativo.
Limitaciones de la TIR
Depende por completo de los supuestos: un precio de venta o una renta optimistas inflan el resultado.
Supone implícitamente que los flujos intermedios se reinvierten a la propia TIR.
No indica el tamaño de la inversión ni el beneficio en euros: compárala siempre con el VAN.
Si los flujos cambian de signo varias veces (por ejemplo, una gran derrama o reforma a mitad del periodo), puede haber más de una TIR.
Recomendaciones para calcularla bien
Usa cifras reales de rentas cobradas y gastos pagados, no estimaciones redondas.
Calcula varios escenarios (precio de venta, subidas de renta, meses vacíos) para ver la sensibilidad del resultado.
Compara la TIR con otras alternativas de inversión de riesgo y plazo similares.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre la TIR y la rentabilidad bruta del alquiler?
La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio de compra y mira un solo año. La TIR tiene en cuenta todos los flujos de la inversión, incluida la venta, y cuándo se producen.
¿La fórmula (valor final / valor inicial)^(1/n) − 1 es la TIR?
No. Es la rentabilidad anual compuesta (CAGR) de la revalorización. Solo coincide con la TIR si no hay flujos intermedios, es decir, si no cobras rentas ni pagas gastos durante el periodo.
¿Cómo calculo la TIR en Excel o Google Sheets?
Pon los flujos de caja por orden, empezando por el desembolso inicial en negativo, y usa la función TIR sobre ese rango.
Todas las cifras de esta guía son ilustrativas y no constituyen asesoramiento financiero ni fiscal.
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Plan | Unidades alquilables | Precio (sin IVA) |
|---|---|---|
Free | Hasta 5 | 0 € (sin tarjeta) |
Starter | Hasta 10 | 45 €/mes |
Growth | De 11 a 25 | 69 €/mes |
Pro | Hasta 400 | 110 €/mes + 1,50 € por unidad adicional de 101 a 400 (máximo 560 €/mes) |
Enterprise | De 401 a 1.000 | 1.110 €/mes |
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