Cómo alquilar un piso sin inmobiliaria en 2026: pasos, documentos y contrato
Actualizado: hace 3 días
Actualizado en octubre de 2026. Fuente: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado (BOE).
Respuesta corta: para alquilar un piso sin inmobiliaria necesitas, como mínimo, el certificado de eficiencia energética (también para anunciarlo), un contrato conforme a la LAU, cobrar la fianza legal (una mensualidad en vivienda) y depositarla si tu comunidad lo exige, hacer un inventario con fotos y declarar las rentas en el IRPF. Desde la Ley 12/2023, los gastos de inmobiliaria los paga siempre el propietario. Si lo haces tú, te los ahorras, pero asumes la selección del inquilino, el contrato y el cobro.
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Paso a paso
Documentación: certificado de eficiencia energética, cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación si tu comunidad la exige (por ejemplo, Cataluña), escritura o nota simple, y recibos del IBI y de la comunidad.
Precio: compara con anuncios similares en portales y, si la vivienda está en una zona tensionada, consulta el límite del índice de referencia (SERPAVI).
Anuncio: fotos con buena luz, superficie, habitaciones, gastos incluidos, la calificación energética y las condiciones (duración, fianza).
Selección del inquilino: pide identificación y justificantes de solvencia (nóminas, contrato de trabajo o declaración de la renta) y aplica el mismo criterio a todos los candidatos. Trata los datos personales conforme al RGPD.
Contrato: vivienda habitual (5 años de duración mínima por prórrogas, o 7 si el arrendador es persona jurídica) o de temporada justificada. La renta solo se actualiza si está pactado. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplica el límite extraordinario del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación por el Congreso): si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida; en los demás casos, la subida es la que se pacte de nuevo y, sin nuevo pacto, como máximo un 2 %. Fuera de ese periodo, con pacto, el incremento no puede superar el índice IRAV del INE (art. 18 LAU).
Fianza y garantías: fianza de una mensualidad en vivienda y garantía adicional de como máximo dos mensualidades en contratos de hasta 5 o 7 años. Deposítala donde corresponda según tu comunidad (ver tabla).
Entrega: inventario firmado con fotos, lecturas de contadores y cambio de titularidad de los suministros si se pacta.
Durante el contrato: cobro y recibos, reparaciones necesarias a cargo del propietario y declaración de los rendimientos en el IRPF.
¿Dónde se deposita la fianza? (ejemplos)
Comunidad | Organismo |
|---|---|
Madrid | Agencia de Vivienda Social (30 días hábiles) |
Cataluña | INCASÒL |
Comunitat Valenciana | Generalitat (1 mes) |
Andalucía | Sin depósito para contratos desde el 24/1/2026 |
Aragón | Gobierno de Aragón (2 meses) |
Euskadi | Servicio Vasco de Vivienda, Bizilagun (1 mes) |
Murcia | Sin obligación de depósito |
Errores frecuentes
Usar un contrato de temporada para una vivienda habitual.
No depositar la fianza en plazo donde es obligatorio.
Cobrar al inquilino los honorarios o los gastos de formalización del contrato (art. 20 LAU, prohibido desde 2023).
No hacer inventario: sin él, es difícil justificar retenciones de la fianza.
No guardar los justificantes de los cobros.
Preguntas frecuentes
¿Es legal alquilar sin inmobiliaria?
Sí. Ninguna norma obliga a usar una agencia. Las obligaciones (contrato, fianza, certificado energético, fiscalidad) son las mismas.
¿Necesito el certificado energético para anunciar el piso?
Sí. Es obligatorio para alquilar y la etiqueta debe aparecer en la publicidad.
¿Cómo cobro el alquiler sin inmobiliaria?
Por transferencia o domiciliación, que dejan constancia de cada pago. La LAU prevé el pago por medios electrónicos y el efectivo solo como excepción. Si el pago no queda acreditado, debes entregar recibo.
¿Cuánto me ahorro sin inmobiliaria?
Los honorarios de la agencia, que paga el propietario. Cada agencia fija sus tarifas, así que pide presupuesto si quieres comparar.
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Plan | Unidades alquilables | Precio (sin IVA) |
|---|---|---|
Free | Hasta 5 | 0 € (sin tarjeta) |
Starter | Hasta 10 | 45 €/mes |
Growth | De 11 a 25 | 69 €/mes |
Pro | Hasta 100 | 110 €/mes + 1,50 € por unidad adicional (máximo 1.110 €/mes) |
Enterprise | Hasta 1.000 | 1.110 €/mes |
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