Contrato de Reserva de Vivienda: Guía completa para propietarios e inquilinos

Alquilar o comprar una vivienda es un proceso clave que involucra al propietario (arrendador o vendedor) y al inquilino o comprador. Para formalizar el interés y proteger los derechos de ambas partes, el contrato de reserva de vivienda actúa como un acuerdo preliminar. Este documento establece condiciones como la cantidad de la señal, fechas de entrega y penalizaciones por incumplimiento. Aunque es más común en compras (especialmente de viviendas en construcción), también se usa en alquileres para asegurar la disponibilidad. En 2025, con las actualizaciones de la Ley de Vivienda que promueven estabilidad en alquileres (como prórrogas obligatorias de 5-7 años), este contrato gana relevancia para evitar disputas. Si estás considerando un alquiler con opción a compra, explora el alquiler con opción a compra.

En esta guía explicamos qué es el contrato de reserva, su importancia, aspectos legales, estructura, tipos, diferencias con otros contratos, consejos prácticos, costos y plazos. Incluimos recomendaciones para mejorar tu experiencia y enlaces a recursos relacionados en nuestro blog.v

¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

Es un acuerdo contractual que se firma entre el propietario y el inquilino antes del contrato de alquiler definitivo. En él se establecen las condiciones bajo las cuales se reserva la vivienda para el inquilino, incluyendo:

• Identificación del propietario y del inquilino.

• Descripción de la vivienda.

• Fecha de entrega de la vivienda.

• Importe de la reserva.

• Forma de pago de la reserva.

• Penalizaciones en caso de incumplimiento.

• Fecha límite para la firma del contrato de alquiler definitivo.

La función del contrato de reserva de vivienda puede variar según el momento de la firma o la forma de pago establecida.

¿Por Qué es Importante un Contrato de Reserva de Vivienda?

Este documento ofrece protección mutua en un mercado inmobiliario volátil, donde los precios de alquiler suben y la oferta es limitada.

Beneficios para el propietario/vendedor:

• Confirma el interés real del inquilino/comprador.

• Recibe un adelanto (señal) que puede integrarse al alquiler o precio final.

• Gana tiempo para preparar la propiedad (reparaciones, documentación).

• En compras, incluye la señal como parte del pago inicial.

Beneficios para el inquilino/comprador:

• Garantiza que la vivienda no se ofrezca a otros.

• Permite revisar condiciones antes del compromiso definitivo.

• Ofrece plazo para buscar financiación o aval, especialmente en hipotecas.

• Evita sorpresas en el contrato final.

Sin este contrato, riesgos como incumplimientos pueden llevar a disputas legales. Para más sobre protección en alquileres, lee nuestra guía sobre seguros de impago de alquiler.

¿Qué aspectos legales hay que tener en cuenta?

El contrato de reserva de vivienda debe ser firmado por ambas partes y tener validez legal. Es importante que el contrato incluya toda la información relevante y que sea claro y conciso. Se recomienda consultar con un abogado para asegurarse de que el contrato cumple con la normativa legal vigente. Además, es necesario incluir el número del Registro de la Propiedad y el Certificado de cargas en el contrato.

Estructura del Contrato de Reserva

Información que debe contener un contrato de reserva de vivienda

Un contrato de reserva de vivienda debe contener información específica y detallada. En la plantilla del contrato, se deben incluir los datos personales tanto del comprador como del vendedor. Además, es fundamental describir detalladamente el inmueble en cuestión. El contrato debe especificar el importe de la señal de la vivienda y la forma de pago acordada. Por último, se deben incluir todas las cláusulas pactadas por ambas partes para asegurar que todos los términos y condiciones estén claramente establecidos.

Tipos de Contratos de Reserva de Vivienda

• Para viviendas en construcción: Incluye fases de precomercialización (reserva inicial) y comercialización (con planos aprobados).

• Para alquileres: Más informal, enfocado en reserva temporal con señal reembolsable.

• Para compras existentes: Similar a arras, pero preliminar.

Diferencias entre Contrato de Reserva y Contrato de Arras

• Ámbito: Reserva para viviendas en construcción o alquileres preliminares; arras para compraventas de inmuebles existentes.

• Regulación: Arras reguladas por Código Civil (penitenciales, confirmatorias); reserva no específica, pero debe ser equitativa.

• Penalizaciones: En reserva, la señal suele reembolsable; en arras, puede perderse.

Para profundizar, lee sobre contrato de arras o arras penitenciales: qué son y modelo.

Consejos para Propietarios e Inquilinos

Para propietarios/vendedores:

• Exige una señal razonable (1-5%).

• Sé transparente en condiciones.

• Cumple plazos para evitar demandas.

• Prepara documentación como certificado energético.

Para inquilinos/compradores:

• Lee todo antes de firmar.

• Verifica cargas con nota simple.

• No pagues sin asesoramiento.

• Considera avales si aplica.

Costos y Plazos del Contrato de Reserva

Porcentaje de la señal para la reserva de una vivienda

• El importe de la señal para la reserva de un inmueble suele variar entre el 1% y el 5% del precio final de la vivienda.

• El porcentaje de la señal puede variar según el plazo de firma y la formalización de la operación, o según el valor del inmueble.

Plazos de entrega y fechas límite para la vivienda

• El contrato de reserva de vivienda debe incluir los plazos de entrega y fechas límite para la vivienda.

• El comprador debe cumplir los plazos de entrega de las cantidades económicas recogidas en el acuerdo.

El contrato de reserva de vivienda es una herramienta útil para asegurar un proceso de alquiler justo y transparente. Al firmar este documento, ambas partes se protegen y se evitan posibles problemas en el futuro.

Conclusión

El contrato de reserva de vivienda es esencial en 2025 para un proceso seguro y transparente en alquileres o compras. Protege intereses y evita conflictos, especialmente con las nuevas normativas de estabilidad. Siempre busca asesoramiento profesional antes de firmar.