¿Qué es la derrama comunidad y cómo afecta a los propietarios?
Actualizado: hace 2 días
Una derrama es una cuota extraordinaria que la comunidad de propietarios acuerda para pagar un gasto que no cabe en el presupuesto ordinario: una reparación importante, una obra de accesibilidad, una mejora de eficiencia energética o una instalación nueva. En esta guía repasamos, con el texto consolidado de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) publicado en el BOE, cómo se aprueba una derrama, cómo se reparte, quién la paga si vendes o alquilas el piso y qué pasa si no se paga.
Respuesta corta: la derrama se reparte según la cuota de participación de cada piso o local, salvo que el título o los estatutos establezcan otra cosa (art. 9.1.e LPH). Se aprueba en junta con la mayoría que exija cada tipo de obra (art. 17), obliga a todos los propietarios una vez aprobada válidamente (art. 17.9) y, si no se paga, la comunidad puede reclamarla por el proceso monitorio (art. 21).
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¿Qué es una derrama en una comunidad de vecinos?
Las cuotas ordinarias cubren los gastos previstos en el presupuesto anual: limpieza, seguro, suministros comunes o pequeñas reparaciones. La derrama es una aportación extraordinaria y puntual para un gasto concreto que no está cubierto por ese presupuesto. La propia LPH usa el término, por ejemplo, cuando dice que en las obras obligatorias el acuerdo de la junta se limita «a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono» (art. 10.2.a).
Derrama y fondo de reserva
Toda comunidad debe tener un fondo de reserva, que pertenece a la comunidad y que en ningún caso puede ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario (art. 9.1.f LPH). Ese fondo sirve para obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca, y para determinadas obras de accesibilidad y eficiencia energética. Cuando el gasto supera lo que hay en el fondo, la comunidad suele acordar una derrama para cubrir la diferencia.
Causas habituales de una derrama
Obras de conservación necesarias: las que exige el deber de conservación del edificio, incluidas las necesarias para la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal, o las que impone la Administración (art. 10.1.a LPH).
Obras de accesibilidad: rampas, ascensores u otros ajustes para personas con discapacidad o mayores de setenta años (arts. 10.1.b y 17.2 LPH).
Eficiencia energética y renovables de uso común: por ejemplo, mejoras de la envolvente del edificio acreditables con certificado de eficiencia energética (art. 17.2 LPH).
Mejoras o innovaciones no necesarias: instalaciones o servicios nuevos que no hacen falta para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad (art. 17.4 LPH).
Cómo se aprueba una derrama
Convocatoria de la junta (art. 16 LPH)
La convoca el presidente, por iniciativa propia o cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de propietarios que represente al menos el 25 % de las cuotas. La convocatoria debe indicar los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora, e incluir la relación de propietarios que no están al corriente de pago, advirtiendo de la privación del derecho de voto. La junta ordinaria anual se cita con al menos seis días de antelación; las extraordinarias, con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos.
Mayorías según el tipo de gasto (arts. 10 y 17 LPH)
Tipo de obra o gasto | Mayoría necesaria | Artículo LPH |
|---|---|---|
Conservación necesaria u obras impuestas por la Administración | No requieren acuerdo previo: la junta reparte la derrama y fija cómo se paga | 10.1.a y 10.2.a |
Supresión de barreras arquitectónicas y ascensor | Mayoría de propietarios que represente la mayoría de las cuotas | 17.2 |
Eficiencia energética o renovables de uso común (si lo repercutido al año, descontadas ayudas, no supera 12 mensualidades ordinarias) | Mayoría simple de propietarios y de cuotas | 17.2 |
Innovaciones, instalaciones o mejoras no necesarias | Tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas | 17.4 |
Demás acuerdos | Mayoría del total de propietarios y cuotas; en segunda convocatoria, mayoría de asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes | 17.7 |
Dos reglas importantes: los propietarios ausentes que fueron citados y, una vez informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia en 30 días naturales cuentan como votos favorables, salvo en los casos que la ley excluye (art. 17.8). Y quien no esté al corriente de pago al iniciarse la junta puede participar en las deliberaciones, pero no votar, salvo que haya impugnado judicialmente la deuda o la haya consignado (art. 15.2).
¿Cómo se calcula lo que paga cada propietario?
Cada propietario contribuye con arreglo a su cuota de participación fijada en el título, o a lo especialmente establecido (art. 9.1.e LPH). No usar un servicio no exime de pagarlo (art. 9.2), salvo las excepciones previstas en el art. 17.4. Ejemplo ilustrativo: si la derrama es de 30.000 € y tu cuota de participación es del 4,5 %, te corresponden 1.350 €. Los plazos de pago (una vez o en cuotas) los fija la junta en el acuerdo.
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Por regla general, no: los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios (art. 17.9 LPH). Las excepciones son concretas:
Mejoras no necesarias de cierto importe: si se aprueban por tres quintas partes innovaciones o mejoras no requeridas para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad, no exigibles y cuya cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que votó en contra no está obligado a pagarlas (art. 17.4). Si más adelante quiere disfrutar de la mejora, tendrá que pagar su parte actualizada con el interés legal.
Accesibilidad: cuando se aprueban válidamente obras de accesibilidad, la comunidad queda obligada a pagarlas aunque lo repercutido al año supere doce mensualidades ordinarias (art. 17.2).
Eficiencia energética aprobada por mayoría simple: el disidente no tiene el derecho de no pagar del art. 17.4 y el coste se trata como gasto general (art. 17.2).
Impugnar el acuerdo (art. 18 LPH)
Se puede impugnar un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos, gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o que suponga un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho. Pueden impugnar quienes salvaron su voto, los ausentes y quienes fueron privados indebidamente del voto, y hay que estar al corriente de pago o consignar la deuda. El plazo es de tres meses desde el acuerdo, o de un año si es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes cuenta desde que se les comunica. La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo salvo que el juez lo acuerde como medida cautelar.
¿Qué pasa si no se paga la derrama? (art. 21 LPH)
Intereses: las deudas con la comunidad devengan intereses desde que debió hacerse el pago. La junta puede acordar medidas disuasorias, como intereses superiores al legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no sean abusivas ni desproporcionadas, no afecten a la habitabilidad y no tengan carácter retroactivo.
Proceso monitorio: la comunidad puede reclamar los gastos comunes ordinarios y extraordinarios y el fondo de reserva mediante el proceso monitorio especial para comunidades. Hace falta un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda, con su importe y desglose, y acreditar que se ha notificado al deudor.
Embargo preventivo: si el deudor se opone, la comunidad puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes, sin prestar caución.
Costas: si la comunidad usa abogado o procurador en la petición inicial, el deudor paga sus honorarios con los límites del art. 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sin voto en la junta mientras no esté al corriente (art. 15.2).
Mediación o arbitraje: también se pueden usar para estas reclamaciones (art. 21.6).
Comprar o vender un piso con derramas pendientes
Quién paga las derramas de mejoras: las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar son a cargo de quien sea propietario en el momento en que las cantidades sean exigibles (art. 17.11 LPH). Si se aprobaron antes de la venta pero las cuotas vencen después, frente a la comunidad las paga el comprador. Comprador y vendedor pueden pactar en el contrato quién asume una derrama ya aprobada, así que conviene dejarlo por escrito.
Certificado de deudas: en la escritura, el vendedor debe declarar que está al corriente de los gastos generales o expresar lo que debe, y aportar un certificado de deudas con la comunidad. Lo emite el secretario, con el visto bueno del presidente, en un máximo de siete días naturales. Sin él no puede autorizarse la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente de esta obligación (art. 9.1.e).
Afección del piso: el comprador responde con el propio inmueble de lo que adeudaran los anteriores titulares por gastos generales de la parte vencida del año de la compra y de los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e). En las obras obligatorias, el piso queda afecto al pago en los mismos términos (art. 10.2.c).
Comunicar el cambio de titular: quien vende debe comunicarlo al secretario; si no lo hace, sigue respondiendo de las deudas posteriores de forma solidaria con el nuevo titular, salvo que la comunidad ya lo supiera (art. 9.1.i).
Antes de firmar, pide al vendedor o al administrador las actas de las últimas juntas para ver si hay derramas aprobadas pendientes de cobro.
¿Y si el piso está alquilado? ¿Paga el inquilino la derrama?
Frente a la comunidad, la obligación de contribuir a los gastos es del propietario (art. 9.1 LPH). La Ley de Arrendamientos Urbanos solo permite trasladar al inquilino los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble si se pacta por escrito y el pacto determina el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato (art. 20.1 LAU). Además, el arrendador debe hacer, sin elevar por ello la renta, las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo los deterioros imputables al inquilino (art. 21.1 LAU). Si tienes dudas sobre una cláusula concreta, revísala con un profesional.
Pisos turísticos y gastos de comunidad
Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), quien quiera destinar su vivienda a alquiler turístico debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad (art. 7.3 LPH). Ese acuerdo requiere tres quintas partes de propietarios y cuotas, y con la misma mayoría la comunidad puede establecer cuotas especiales o un incremento de la participación en los gastos comunes de esa vivienda de hasta el 20 %, sin efectos retroactivos (art. 17.12 LPH).
Normativa de referencia
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, texto consolidado en el BOE (BOE-A-1960-10906): arts. 9, 10, 15, 16, 17, 18 y 21. El art. 10.1.b (obras de accesibilidad) se modifica por la Ley 4/2026, de 1 de octubre, con entrada en vigor el 23 de octubre de 2026: consulta la redacción vigente en el BOE.
Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, texto consolidado en el BOE (BOE-A-1994-26003): arts. 20 y 21.
Preguntas frecuentes sobre derramas
¿Cómo se reparte una derrama?
Según la cuota de participación de cada piso o local fijada en el título, salvo que se haya establecido otra cosa (art. 9.1.e LPH).
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Solo en casos concretos, como las mejoras no necesarias cuya cuota de instalación supere tres mensualidades ordinarias, si votaste en contra (art. 17.4). Si crees que el acuerdo es ilegal o abusivo, puedes impugnarlo en plazo (art. 18).
¿Quién paga la derrama si vendo el piso?
En las derramas de mejoras, quien sea propietario cuando las cuotas sean exigibles (art. 17.11). Podéis pactar otra cosa entre comprador y vendedor; déjalo por escrito.
¿Qué plazo hay para impugnar una derrama?
Tres meses desde el acuerdo, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos. Para los ausentes, desde la comunicación del acuerdo (art. 18.3).
¿Qué pasa si un vecino no paga?
La comunidad puede reclamar la deuda por el proceso monitorio, con intereses, y el moroso pierde el derecho de voto mientras no esté al corriente (arts. 21 y 15.2).
Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento de tu administrador de fincas o de un abogado para tu caso concreto.
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Plan | Unidades alquilables | Precio (sin IVA) |
|---|---|---|
Free | Hasta 5 | 0 € (sin tarjeta) |
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Growth | De 11 a 25 | 69 €/mes |
Pro | Hasta 400 | 110 €/mes + 1,50 € por unidad adicional de 101 a 400 (máximo 560 €/mes) |
Enterprise | De 401 a 1.000 | 1.110 €/mes |
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