¿Qué es la derrama comunidad y cómo afecta a los propietarios?

En el mundo de las comunidades de vecinos en España, el concepto de derrama comunidad genera muchas dudas y preocupaciones. Se trata de una cuota extraordinaria que puede suponer un gasto inesperado para los propietarios. En esta guía actualizada, explicamos qué es una derrama en una comunidad de vecinos, sus causas comunes, el proceso de aprobación, quién debe pagarla, las consecuencias de no hacerlo y la normativa vigente según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Qué es una Derrama en una Comunidad de Vecinos?

Una derrama comunidad es una cuota extraordinaria y puntual que los propietarios deben abonar para cubrir gastos no previstos en el presupuesto anual ordinario. A diferencia de las cuotas mensuales regulares, destinadas al mantenimiento habitual (como limpieza, seguros o reparaciones menores), las derramas se utilizan para financiar gastos excepcionales que garantizan la conservación, seguridad y funcionalidad del edificio.

Según la LPH, las derramas son esenciales para sufragar mejoras, reparaciones urgentes o instalaciones nuevas. No son opcionales una vez aprobadas y se reparten según la cuota de participación de cada propietario, establecida en la escritura de división horizontal.

Orígenes y causas de la derrama

¿Cuándo se origina una cuota de derrama?

En una comunidad de vecinos, existen gastos comunes y ordinarios que tienen como finalidad el mantenimiento del edificio. Sin embargo, las derramas se originan cuando surge un gasto extraordinario no previsto en el presupuesto anual. Algunas de las causas más frecuentes para la generación de derramas en una Comunidad de Propietarios incluyen:

1. Gastos inesperados en el edificio: Problemas estructurales o técnicos que requieren atención inmediata.

2. Reparaciones urgentes: Daños causados por fenómenos naturales, accidentes o deterioros que comprometen la seguridad o funcionalidad del edificio.

3. Mejoras en la propiedad: Instalaciones nuevas, mejoras en la accesibilidad, modernización de sistemas eléctricos o de fontanería, entre otros.

Estas situaciones requieren una financiación adicional que no puede ser cubierta por las cuotas ordinarias, lo que lleva a la necesidad de una derrama.

Proceso de Aprobación de una Derrama

Para aprobar una derrama comunidad vecinos, se debe convocar una junta extraordinaria de propietarios. El procedimiento es democrático y transparente:

1. Convocatoria: El presidente o un 25% de los propietarios pueden convocarla, detallando el motivo, coste estimado y forma de pago.

2. Votación:

   • Para obras esenciales (conservación, seguridad, accesibilidad): Mayoría simple (más de la mitad de los presentes).

   • Para mejoras no esenciales (cuyo coste exceda 3 mensualidades ordinarias): Mayoría cualificada de 3/5 de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación (Artículo 17.4 LPH).

3. Acuerdo: Una vez aprobado, el acuerdo es vinculante. En 2025, se refuerza la obligación para obras de accesibilidad, incluso si superan 12 mensualidades (Artículo 17.2 LPH).

Si no estás de acuerdo, puedes impugnar el acuerdo judicialmente dentro de los plazos legales (3 meses).

¿Quién Paga la Derrama y Cómo se Calcula?

La LPH establece que las derramas son a cargo del propietario en el momento de su exigibilidad (Artículo 17.11). Esto significa:

• Cálculo: Se divide el coste total según la cuota de participación (por ejemplo, si tu cuota es el 10%, pagas el 10% de la derrama).

• Excepciones: Puedes negarte si la derrama es para mejoras no necesarias para habitabilidad, seguridad o accesibilidad, y su coste excede 12 mensualidades (Artículo 17.3 LPH). Consulta a un abogado para evaluar tu caso.

• Novedades 2025: Para propiedades en alquiler turístico, se permiten cuotas diferenciadas con recargo hasta el 20% en gastos generales.

El pago suele ser en plazos o de una vez, según lo acordado en junta.

Consecuencias de no pagar la derrama

¿Qué sucede si no se paga la derrama obligatoria?

Cuando la cuota extraordinaria ha sido aprobada por la Junta de Vecinos y es considerada obligatoria, todos deben pagar su parte correspondiente. Si un vecino no cumple con esta obligación, se convierte en moroso. Esta situación puede llevar a varias consecuencias, incluyendo:

1. Recargos por demora: Incremento en la deuda debido a intereses por el retraso en el pago.

2. Acciones legales: La comunidad puede iniciar procedimientos judiciales para reclamar la deuda pendiente.

3. Restricciones en el uso de servicios comunes: En algunos casos, se puede limitar el acceso a ciertos servicios comunitarios hasta que se regularice la situación.

¿Qué pasa si me niego a pagar una derrama?

Existen algunas excepciones que permiten a un propietario no pagar una derrama, como cuando se trata de mejoras no necesarias para la habitabilidad, seguridad o accesibilidad del inmueble. En estos casos, es posible que se requiera una consulta legal para determinar si se está exento del pago. Si tienes dudas acerca de tu situación específica, lo mejor es contactar con un abogado especializado en propiedad horizontal.

Implicaciones al Comprar un Piso con Derramas Pendientes

Antes de comprar, verifica deudas pendientes solicitando un certificado de la comunidad (obligatorio en la escritura). Si hay derramas aprobadas pero no exigibles al vender, el nuevo propietario las asume (Artículo 17.11 LPH). Ignorar esto puede llevar a embargos o litigios. Recomendación: Incluye cláusulas en el contrato de compraventa para que el vendedor responda por deudas ocultas.

Normativa y Legislación Vigente en 2025

La regulación principal es la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, reformada múltiples veces, con la última modificación el 25 de junio de 2025. Claves actualizadas:

• Artículo 9.1.e: Obligación de contribuir a gastos generales y extraordinarios según cuota.

• Artículo 17: Regula aprobación de obras y derramas, con énfasis en accesibilidad y eficiencia energética.

• Artículo 21: Medidas contra morosidad, incluyendo embargos y preferencia de créditos.

• Novedades 2025: Reforma del Artículo 7 para alquileres turísticos (necesita aprobación de 3/5 para permitirlos), lo que podría generar derramas por adaptaciones. Fondo de reserva al 10% mínimo.

La ley no detalla exhaustivamente qué gastos son derramables, pero se entiende para todo lo no cubierto por cuotas ordinarias.

Procedimiento legal para la aprobación de derramas

El procedimiento para la aprobación de una derrama requiere la convocatoria de una Junta extraordinaria de vecinos. Durante esta reunión, se debe presentar el motivo de la derrama, el coste estimado y la forma de pago. Los propietarios deben votar y se requiere una mayoría simple para su aprobación. Una vez aprobada, la derrama se convierte en obligatoria para todos los propietarios.

Preguntas Frecuentes (FAQs) sobre Derramas en Comunidades

¿Puedo negarme a pagar una derrama?

Sí, si es para mejoras no esenciales y excede 12 mensualidades, pero debes impugnar el acuerdo legalmente.

¿Quién paga la derrama si vendo el piso?

El propietario en el momento de exigibilidad; si se aprueba antes pero se cobra después, el comprador asume.

¿Cuánto tiempo tengo para pagar?

Depende del acuerdo en junta, pero suele ser inmediato o en plazos.

¿Hay cambios en 2025 por la LPH?

Sí, mayor énfasis en fondos de reserva, medidas antmorosidad y regulaciones para alquileres turísticos que podrían influir en derramas.

Conclusión

Entender qué es una derrama en una comunidad de vecinos es clave para evitar conflictos y gestionar bien tu propiedad. En 2025, con las actualizaciones de la LPH, las comunidades tienen más herramientas para manejar gastos extraordinarios de forma equitativa. Siempre actúa con transparencia, participa en juntas y consulta a un experto si surge dudas. Así, proteges tus intereses y contribuyes al bienestar colectivo.