Cómo calcular la actualización del alquiler en 2026: IPC, IRAV y RDL 29/2026 (con ejemplos)
Actualizado: hace 6 horas
Actualizado en octubre de 2026. Información general, no asesoramiento jurídico. El Real Decreto-ley 29/2026 está pendiente de convalidación por el Congreso: si no se convalida, esta guía cambiará.
Respuesta corta: la renta de un alquiler de vivienda solo se puede actualizar una vez al año, en la fecha de aniversario del contrato y solo si el contrato lo prevé. Hasta el 31 de diciembre de 2027 se aplica además el límite extraordinario del Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026): si la renta supera el límite del sistema de índices de precios de referencia, no hay subida; en los demás casos, la subida es la que se pacte de nuevo y, sin nuevo pacto, como máximo un 2 %. Fuera de ese periodo, el incremento no puede superar la variación del índice IRAV que publica el INE (art. 18 LAU). La nueva renta se cobra desde el mes siguiente a la notificación por escrito.
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Las reglas en 2026 y 2027, en una tabla
Situación | Qué se aplica |
|---|---|
El contrato no prevé actualización | No hay subida durante el contrato |
Actualización que toca entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027, renta por encima del límite del índice de referencia | No hay subida (RDL 29/2026) |
Actualización en ese periodo, renta dentro del límite | La subida que se pacte de nuevo; sin nuevo pacto, máximo un 2 % (RDL 29/2026) |
Actualización fuera de ese periodo | Lo pactado, sin superar la variación del IRAV (art. 18.1 LAU) |
Se pactó actualizar pero sin decir con qué índice | Variación anual del IRAV (art. 18.1 LAU) |
Qué dice el artículo 18 de la LAU
Según el texto consolidado del BOE (modificado por el RDL 29/2026), durante la vigencia del contrato la renta solo puede actualizarse en la fecha en que se cumpla cada año de contrato y en los términos pactados. Sin pacto expreso no hay actualización. Si se pactó actualizar pero no se fijó el índice, se usa la variación anual del IRAV. Y en todo caso el incremento no puede superar la variación del IRAV, tomando el último índice publicado en la fecha de actualización.
La renta actualizada se exige desde el mes siguiente a aquel en que se notifique por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado. Vale una nota en el recibo de la mensualidad anterior, y el inquilino puede pedir la certificación del INE (art. 18.2 LAU).
Qué es el IRAV y en qué se diferencia del IPC
IPC (Índice de Precios de Consumo): mide la variación de los precios de consumo en general. Muchos contratos antiguos lo usan como índice pactado.
IRAV (Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda): lo publica el INE mensualmente y es el tope legal de la actualización anual según el art. 18.1 LAU.
Índice de precios de referencia (SERPAVI): no sirve para actualizar, sino para saber si una renta está por encima del límite de referencia. El RDL 29/2026 lo usa para decidir si puede haber subida hasta el 31/12/2027.
Consulta siempre el valor del IRAV o del IPC publicado por el INE para el mes que corresponda: no uses cifras de artículos antiguos.
Cómo calcular la actualización paso a paso
Revisa el contrato: ¿prevé actualización? ¿Con qué índice? ¿En qué fecha se cumple el año?
Comprueba si la fecha cae entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027: si es así, aplica primero el límite del RDL 29/2026.
Busca el índice: consulta en el INE la variación del índice pactado (o del IRAV) del último mes publicado en la fecha de actualización.
Calcula: nueva renta = renta actual × (1 + variación aplicable / 100). La variación aplicable es la menor entre la pactada y el tope legal.
Notifica por escrito al inquilino el porcentaje aplicado y la nueva renta. Se cobra desde el mes siguiente a la notificación.
Ejemplos prácticos (cifras ilustrativas)
Los porcentajes de estos ejemplos son inventados para explicar el cálculo: no son valores reales del IPC ni del IRAV.
Ejemplo 1. Actualización en marzo de 2027, renta dentro del límite de referencia, sin nuevo pacto. Renta: 900 €. El contrato dice "IPC". Supongamos un IPC del 3 %. Como la fecha cae dentro del periodo del RDL 29/2026 y no hay nuevo pacto, el máximo es un 2 %: 900 × 1,02 = 918 €/mes.
Ejemplo 2. Actualización en junio de 2027, renta por encima del límite del índice de referencia. Renta: 1.400 €. Aunque el contrato prevea actualización, con el RDL 29/2026 no hay subida: la renta sigue en 1.400 €.
Ejemplo 3. Actualización en marzo de 2028 (fuera del periodo extraordinario). Renta: 900 €. El contrato dice "IPC". Supongamos un IPC del 3 % y un IRAV del 2,5 %. El incremento no puede superar el IRAV: 900 × 1,025 = 922,50 €/mes.
Ejemplo 4. El contrato no prevé actualización. La renta no cambia durante la vigencia del contrato, sea cual sea el IPC o el IRAV.
Errores habituales
Actualizar sin cláusula en el contrato.
Aplicar la subida antes del aniversario del contrato o con efecto retroactivo.
Usar el IPC sin comprobar el tope del IRAV o, hasta 2027, el límite del RDL 29/2026.
No notificar por escrito el porcentaje aplicado.
Copiar porcentajes de artículos de otros años en lugar de consultar el INE.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subir el alquiler más de un 2 % en 2027?
Solo si la renta está dentro del límite del índice de referencia y se acuerda un nuevo pacto con el inquilino. Sin nuevo pacto, el máximo es un 2 % hasta el 31/12/2027 (RDL 29/2026, pendiente de convalidación).
¿El IRAV sustituye al IPC?
No exactamente: el contrato puede seguir pactando el IPC u otro índice, pero el incremento no puede superar la variación del IRAV (art. 18.1 LAU). Si se pactó actualizar sin decir el índice, se usa el IRAV.
¿Qué pasa si el Congreso no convalida el RDL 29/2026?
Un real decreto-ley no convalidado queda derogado. Ya ocurrió con el RDL 26/2026, derogado tras la votación del Congreso a principios de octubre de 2026. Revisa el BOE o nuestra guía del RDL 29/2026 antes de aplicar una actualización.
¿Desde cuándo se cobra la renta actualizada?
Desde el mes siguiente a la notificación por escrito (art. 18.2 LAU). Vale una nota en el recibo de la mensualidad anterior.
¿Y en los alquileres de temporada o locales?
El art. 18 LAU regula el alquiler de vivienda. En uso distinto de vivienda (locales, temporada) rige sobre todo lo pactado. Revisa el contrato y, si hay dudas, consulta a un profesional.
Fuentes: Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, art. 18 (texto consolidado del BOE, octubre de 2026), Real Decreto-ley 29/2026 (BOE-A-2026-20823), INE. Guías relacionadas: software de gestión de alquileres, qué es el rent roll.
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Plan | Unidades alquilables | Precio (sin IVA) |
|---|---|---|
Free | Hasta 5 | 0 € (sin tarjeta) |
Starter | Hasta 10 | 45 €/mes |
Growth | De 11 a 25 | 69 €/mes |
Pro | Hasta 400 | 110 €/mes + 1,50 € por unidad adicional de 101 a 400 (máximo 560 €/mes) |
Enterprise | De 401 a 1.000 | 1.110 €/mes |
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