Cómo gestionar un impago de alquiler con avalista: Pasos para propietarios

El impago de alquiler con avalista es una situación común que genera gran preocupación entre los propietarios en España. Aunque el avalista proporciona una capa adicional de seguridad, manejar este proceso requiere conocimiento de la normativa vigente, como la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) actualizada en 2025, y un enfoque paso a paso para evitar complicaciones legales. En esta guía detallada, optimizada para búsquedas relacionadas con impago alquiler avalista, te explicamos cómo actuar de manera efectiva, desde la notificación inicial hasta la reclamación judicial, incluyendo consejos preventivos y novedades legislativas. Siguiendo estos pasos, podrás proteger tus derechos y recuperar la deuda de forma profesional.

¿Qué es un avalista en un contrato de alquiler y por qué es importante?

Antes de entrar en los pasos prácticos, es esencial entender el rol del avalista. Un avalista es una persona o entidad que se compromete a responder por las obligaciones del inquilino en caso de incumplimiento, como el impago de alquiler. Según la LAU, el aval puede ser solidario (el propietario puede reclamar directamente al avalista sin agotar opciones contra el inquilino) o subsidiario (se reclama al avalista solo después de intentarlo con el inquilino).

Existen diferentes tipos de avales:

• Aval personal: Un familiar o amigo asume la responsabilidad. En algunos casos, el avalista podría necesitar financiación adicional, como préstamos con aval de casa, para respaldar su compromiso.

• Aval bancario: Una entidad financiera garantiza el pago, aunque no es obligatorio por ley y solo se exige una fianza de una mensualidad para viviendas. Si estás considerando esta opción, consulta nuestra guía sobre cómo obtener un aval bancario para alquiler sin complicaciones.

• Aval gubernamental por impago: Introducido en medidas recientes, accesible para inquilinos menores de 35 años o vulnerables, con límites en el precio de renta.

Esta figura reduce riesgos, pero no implica pago automático; el propietario debe actuar correctamente para reclamar.

Pasos para gestionar un impago de alquiler con avalista

Basándonos en prácticas recomendadas y la normativa actual, aquí te detallamos un proceso en 6 pasos, inspirado en guías expertas para maximizar la eficiencia y minimizar conflictos.

1. Revisa el contrato de alquiler y verifica el aval

Antes de cualquier acción, examina el contrato para confirmar la cláusula de aval. Asegúrate de que especifique las responsabilidades del avalista, como el pago de rentas, intereses y posibles daños. Si el aval es solidario, puedes reclamar directamente; si es subsidiario, debes agotar opciones contra el inquilino primero. Recopila toda la documentación: contrato, recibos de pago y pruebas de impago (extractos bancarios, facturas).

2. Comunícate de forma amistosa con el inquilino

Inicia con un enfoque conciliador. Envía un requerimiento formal al inquilino vía burofax o email certificado, detallando:

• Fecha exacta del impago.

• Cantidad adeudada, incluyendo intereses de demora (generalmente el interés legal del dinero).

• Plazo de 10-15 días para regularizar.

Menciona consecuencias como desahucio y reclamación al avalista, pero mantén un tono profesional para fomentar una solución amigable, como un plan de pagos.

3. Notifica al avalista del impago

Si el inquilino no responde, informa al avalista mediante burofax con acuse de recibo. Incluye:

• Detalles del impago (cantidad, fechas).

• Copia del contrato, requerimiento al inquilino y pruebas.

• Plazo para asumir la deuda (por ejemplo, 10 días).

Exige el pago completo, incluyendo intereses y costas si aplica. Esta notificación es crucial para procedimientos judiciales posteriores, ya que la LAU requiere un requerimiento previo al avalista solidario.

4. Negocia una solución con el avalista

Explora opciones mutuamente beneficiosas:

• Plan de pagos fraccionados.

• Entrega voluntaria de la vivienda para evitar desahucio.

• Acuerdo para cubrir solo parte de la deuda si el inquilino contribuye.

Sé flexible, pero documenta todo por escrito (emails, acuerdos firmados) para evitar disputas futuras. Si el avalista se niega, prepara el terreno para acciones legales.

5. Inicia la reclamación judicial

Si no hay acuerdo:

• Proceso de desahucio por impago: Presenta demanda en el juzgado para recuperar la propiedad y reclamar rentas adeudadas. Puedes acumular acciones contra inquilino y avalista en el mismo procedimiento si el aval es solidario y se notificó previamente.

• Reclamación de deuda al avalista: Si el inquilino no paga, reclama judicialmente al avalista, incluyendo rentas futuras hasta la recuperación del inmueble (artículo 220 LEC).

• Ejecución de sentencia: Si no cumplen, solicita embargo de bienes o salarios.

Nota: En 2025, hay suspensiones temporales de desahucios para vulnerables, por lo que verifica si aplica antes de proceder.

6. Consulta a un profesional y considera alternativas

No dudes en contratar a un abogado especializado en arrendamientos urbanos para personalizar el proceso. Alternativas incluyen mediación o seguros de impago de alquiler, que cubren hasta 12 mensualidades y agilizan reclamaciones.

Medidas preventivas para evitar impagos con avalista

Prevenir es clave para minimizar riesgos:

• Elige un avalista solvente: Verifica su capacidad económica (nóminas, propiedades) y evita avales ilimitados en duración.

• Solicita garantías extras: Fianza adicional, seguro de impago o aval bancario.

• Redacta un contrato claro: Define plazos, intereses, responsabilidades y cláusulas de resolución. Usa modelos actualizados a la LAU 2025.

• Selecciona inquilinos con cuidado: Realiza chequeos de solvencia y referencias.

Además, considera mitos comunes: el aval no caduca automáticamente al finalizar el contrato inicial si hay prórrogas, y no implica pago inmediato sin reclamación.

Preguntas frecuentes (FAQs) sobre impago de alquiler con avalista

¿Puedo reclamar al avalista sin demandar al inquilino?

Sí, si el aval es solidario, pero siempre tras notificación previa.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

Generalmente 5 años desde el impago, según el Código Civil, pero actúa rápido para evitar prescripciones.

¿Qué pasa si el avalista no paga?

Inicia ejecución judicial, que puede incluir embargos.

¿Hay cambios en 2025 por la LAU?

La LAU se actualizó con énfasis en protecciones a vulnerables y avales gubernamentales, pero los procedimientos base para impagos permanecen similares.

Gestionar un impago de alquiler con avalista puede ser desafiante, pero con estos pasos y asesoramiento profesional, protegerás tus intereses efectivamente. Recuerda actuar con empatía y documentación exhaustiva para resolverlo de la mejor manera posible. Si necesitas ayuda personalizada, consulta a un experto legal.